所有権を移転する際は、売主様の不動産の権利証が必要となります。
所有者である売主しか持ちえない書類であり、権利証を提出することが所有権を渡す意思の表れともいえます。
今回は権利証に関するトラブルをご紹介いたします。
①権利証を忘れました
司法書士は基本的に決済までに事前に写真を送ってもらったりしてあらかじめ確認をしますが、人間忘れるときはあるもので決済当日に権利証を持参されなかったケースは少なくありません。この場合、時間に余裕があれば取りに戻っていただきます。買主様の融資等がなく当事者が納得される場合は決済自体を後日に延期することもあり得ます。
権利証を取りに戻る時間がないけれども当日中に決済手続きを進めたい場合は、司法書士が「間違いなく所有者本人であることを確認しました」という書類を作ることにより、権利証に代えることができます。
この書類を「本人確認情報」といい、売主様の本人確認資料のコピーと併せて法務局に提出することで手続きを進めます。
②権利証を紛失しました
事前のヒアリング等で権利証を紛失していることがわかっている場合は、主に以下の方法により手続きを進めます。
①本人確認情報
上記でご紹介した方法で、司法書士が「間違いなく所有者本人であることを確認しました」という書類を作成します。身分証明書は、顔写真入りのもの（運転免許証、マイナンバーカード等）であれば１点で大丈夫です。
顔写真入りの身分証明書をお持ちでない場合は、保険証に加え、もう１つ身分証明書が必要となります。
②公証人による本人確認
司法書士への登記委任状に公証人の認証をもらう方法です。
司法書士への登記委任状を公証役場に持参し、公証人の面前で署名捺印（実印）します。公証人は身分証明書・印鑑証明書を確認したうえで、「本人であることに間違いがない」ことを認証します。
なお、公証役場に伺う際には予約が必要となり、公証役場まで出向く必要はありますが、司法書士よりも安い手数料で対応してもらうことができます。
③事前通知
権利証を紛失した旨を伝えて登記を申請すると、後日法務局から売主の住所宛に「あなたの不動産を売却する登記申請が出ていますが間違いないですか？」と確認するハガキが送られてきます。これに対し、売主が「間違いありません」と実印を押して返送することで登記手続きが進められます。
なお、通知発送から2週間以内に返送しないと登記申請は却下されます。買主としては、お金は払ったのに登記されるかどうかは売主の返送次第という不安定な状態に置かれることになるため、この制度が利用できるのは売主と買主が親族同士である等、信頼関係がある場合に限られます。また、買主が銀行から融資を受ける場合で抵当権設定登記を併せて申請する場合、「確実に抵当権設定登記がされること」を条件に融資するため銀行は許可しないのでこの制度は利用できません。
権利証がない場合の司法書士の気持ち
よく本人確認情報の作成報酬が高いという声を聞きますが、いわば司法書士が保証人となるような形となるため、当事務所ではこの書類作成費用は10万円頂戴しております。
詐欺師がなりすましで不動産を売却する場合、権利証自体を偽造することはほとんどなく、免許証やパスポートを偽造して司法書士をだまして本人確認情報を作成させることが多く、なりすましを見抜けなかった司法書士は損害賠償の責任を問われる可能性があります。10万円の報酬ではとても賄えるものではないため、「10万円儲かった！」と言うよりも「できれば権利証を用意してほしい」というのが正直な気持ちです。