相続登記や住所等変更登記がされないこと等によって、「所有者不明土地」が九州の大きさに匹敵するともいわれており、その解決は喫緊の課題となっています。
これらの土地については、所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引や土地の利活用の阻害原因となったり、土地が管理されず、放置され、隣接する土地への悪影響が発生したりするなど、様々な問題が生じています。
そこで、令和8年（2026年）4月1日より、不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名若しくは名称又は住所（以下「住所等」といいます。）について変更があったときは、その変更日から2年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられました（不動産登記法第76条の5）。
また、この義務化に伴って創設される「スマート変更登記」があります。これは事前に法務局へ必要な情報を申し出ておけば、住所や氏名が変わった際にご自身で住所等変更登記をしなくても法務局が自ら変更登記を行ってくれる仕組みです。
スマート変更登記とはなんですか？
所有者が生年月日など特定の情報を事前に法務局に申出しておけば、法務局が定期的（２年毎を予定されています）に住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）に照会し、必要に応じて職権で住所等変更登記を行ってくれる行政サービスです。この制度を利用すれば、所有者自身が変更登記を申請する必要がなく、義務違反を問われる心配もなくなります。
１．スマート変更登記の利用方法
①検索用情報の申出
スマート変更登記を利用するためには、法務局が住基ネットに照会して所有者の情報を確認するための「検索用情報」をあらかじめ申し出ておく必要があります。
検索用情報は、下記の5つの項目です。
- 所有者の氏名
- 氏名のふりがな
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス（メールアドレスを所持していない場合はその旨）
※メールアドレスは本人のみが利用するものである必要があります。代わりに家族のアドレスや所有者ではない人のメールアドレスを申し出ることはできません。
この検索用情報の申出には、2025年4月21日以降に不動産を取得した場合に行う「同時申出」と、2025年4月21日時点で所有者となっていた場合に行う「単独申出」の2種類があります。
| 同時申出 （2025年4月21日以降に不動産を取得した場合） | 単独申出 （2025年4月21日時点で所有者となっていた場合） | |
|---|---|---|
| 概要 | ①所有権移転登記、②所有権保存登記、③所有権更正登記、④合併による所有権登記の登記申請と同時に検索用情報を申し出る | 検索用情報のみを独立して申し出る（登記申請を伴わない） |
| 対象者 | 2025年4月21日以降に不動産を取得した人（上記①～④の登記申請を行う人） | 2025年4月21日時点ですでに所有者として登記されている人 |
| 申出方法 | ・専用ソフトウェアをダウンロードしてオンライン申請 ・申請書を持参 ・申請書を郵送 | ・専用ソフトウェアを利用せずにWebブラウザ上で申出※1 ・申出書を持参 ・申出書を郵送 |
| 申出先 | 不動産の所在地を管轄する法務局 | 管轄の異なる複数の不動産についてまとめて申出が可能 |
| 必要書類 | 上記①～④の登記申請に必要な書類 | 原則として身分証明書の写しのみ※3 |
| 費用 | 無料※2 | 無料 |
※1 Webブラウザ上で手続きを完結できる法務省のサービス「かんたん登記申請」を使って単独申出が可能です。
※2 上記①～④の登記申請にかかる登録免許税は必要となります。
②法務局による照会
法務局が定期的に住基ネットにアクセスし、所有者について住所や氏名に変更がないかを照会します。照会の頻度については2年に1回程度が予定されています。
③所有者に対する確認
照会の結果、住所や氏名に変更があった所有者に対し、職権で変更登記を行ってよいかを確認するメールが法務局から送信されます。メールアドレスを所持していない旨を申し出た所有者に対しては郵送にて書面による確認が行われます。
④職権による変更登記
変更登記をしてよい旨の回答があった所有者については法務局が職権で変更登記を行います。登録免許税などの費用はかかりません。
２．スマート変更登記のメリット
①罰則（過料）の心配がなくなります
令和8年（2026年）4月1日から住所等変更登記が義務化され、手続きを怠ると過料の対象となる可能性があります。しかし、あらかじめ「検索用情報」を法務局に申し出ておけば、その後は法務局が自ら変更登記を行ってくれるため、義務違反による過料のリスクを避けられます。
②手間と費用が軽減できます
自分で登記を申請すると、不動産1個につき1000円の登録免許税がかかり、司法書士に依頼すればさらに1万円から2万円の報酬も必要となりますが、スマート変更登記は法務局が行うため、これらの費用がかかりません。
③将来の手続きがスムーズになります
登記情報が古いまま放置されていると、売却や融資の際に過去の住所変更の経緯を証明する書類をいくつも集める必要が生じ、余計な手間や費用がかかる場合がありますがスマート変更登記で定期的に変更がなされれば、こうした将来的な負担を未然に防ぐことができます。
３．スマート変更登記の注意点
①すぐに変更登記がされるとは限りません
法務局が検索用情報に基づいて住基ネットに照会するのは2年に1回程度とされているため、引越しをして住所が変わったり、結婚して氏名が変わったりしても、すぐに変更登記がされるとは限りません。
また、不動産を売却したり担保に入れたりするときには、登記記録上の住所や氏名が現在のものと一致している必要があるため、検索用情報の申出を行っていたとしても、タイミングによっては所有権移転登記や抵当権抹消登記の前提として住所等変更登記も併せて司法書士に委任する流れになります。
②海外居住者は対象外です
日本国内に住民票がない海外居住者は、この制度の対象外となります。
海外へ転居した場合や、海外から日本へ戻ってきた場合は、住所変更登記を申請する必要があります。
③所有者が法人の場合は会社法人等番号の登記が必要となります
法人の場合は、検索用情報の申出は必要ありません。
法人については「会社法人等番号の登記」をすれば、会社法人等番号の登記がされたあとに主たる事務所（本店）や法人の名称（商号）に変更があった場合には、法務局の内部で変更が確認され、職権で変更登記が行われます。